こんにちはハウスドゥ豊見城です🌷🌈
今回は最も相談の多いテーマ「住み替え」についてです。
「子どもが大きくなったから広い家に買い替えたい」 「今の住宅ローンがまだ残っているけれど、住み替えってできるの？」 「もし古い家が売れなかったら、ローンが二重（ダブルローン）になって破産しないか不安…」
マイホームの「住み替え（買い替え）」を考える際、誰もが直面する最大の壁が「住宅ローンの返済問題」と「ダブルローンのリスク」です。
新居と旧居のローンを2重で払い続ける状態になれば、毎月の返済額は一気に跳ね上がり、家計を大きく圧迫します。最悪の場合、焦りから旧居を相場より数百万円も安く叩き売りする羽目にもなりかねません。
しかし、ご安心ください。正しい手順と資金計画のポイントさえ押さえておけば、ダブルローンのリスクはほぼ確実に回避できます。
この記事では、住み替えにおけるダブルローンの基本構造から、破綻しないための失敗回避策、売却と購入のタイミング調整、さらには税金・特例の活用法までを徹底的に解説します！
1. そもそも「ダブルローン」とは？起こりうる3つのリスク
ダブルローン（二重ローン）とは、旧居の住宅ローンが残っている状態で新居の住宅ローンも契約し、2つの住宅ローンを同時に返済している状態を指します。
住宅ローンは原則「1人1軒」がルール
前提として、超低金利で借りられる一般的な「住宅ローン」は、本人が住むための家1軒に対して適用されるのが原則です。そのため、基本的には2軒目の住宅ローンを簡単に組むことはできません。
しかし、住み替えのタイミングによっては金融機関の審査を通すことで一時的にダブルローン状態を認められるケースがあります。
ダブルローンがもたらす3つの恐怖
① 毎月の返済額が単純に「2倍」になる
例えば、旧居のローンが月々10万円、新居のローンが月々13万円だった場合、売れるまでの間は毎月23万円の返済が発生します。売却が半年〜1年と長引けば、それだけで100万円単位のキャッシュが飛んでいきます。
② 「売り焦り」による大赤字（数百万円の損）
毎月の重い返済に耐えきれなくなると、「いくらでもいいから早く売ってくれ！」と不動産会社に頼むことになり、本来なら3,000万円で売れたはずの家を2,500万円などで投げ売りする事態に陥ります。
③ 金融機関の審査ハードルが極めて高くなる
2物件分のローンを一人で返済できるだけの「圧倒的な年収」や「豊富な自己資金」が求められるため、そもそもダブルローンの審査に通る人自体が限られます。
2. 住み替えの2大パターン！「売り先行」と「買い先行」徹底比較
廣谷住み替えを進めるルートには、大きく分けて「売り先行」と「買い先行」の2つがあります。どちらを選ぶかでダブルローンの発生リスクが180度変わります。
① 【超安全】売り先行（旧居を売ってから新居を買う）
旧居の売却を完了させてローンを完済（または売却額を確定）した後に、新居を探して購入するルートです。
- ダブルローンリスク：ゼロ（絶対に発生しない）
- メリット：売却資金（手元に残るお金）が確定してから新居の予算を決められるため、資金計画で破綻することがない。
- デメリット：旧居の引き渡しから新居への引っ越しまでにタイムラグができる場合があり、一時的な「仮住まい（賃貸など）」の手間や費用がかかることがある。
② 【こだわり派】買い先行（新居を買ってから旧居を売る）
気に入った新居を先に購入して引っ越しを済ませてから、空き家になった旧居を売り出すルートです。
- ダブルローンリスク：極めて高い（売れるまで二重返済）
- メリット：住みながらの売却ではないため内覧対応がラク。気に入った物件をじっくり探して購入できる。
- デメリット：旧居がいつ・いくらで売れるか分からない状態で新居を買うため、資金的な圧迫が大きい。
3. ダブルローンのリスクを完全にゼロ（最小限）にする4つの回避策
金城「できれば買い先行で理想の新居を選びたいけれど、ダブルローンは絶対に避けたい…！」 そんな方のために、プロが実践している現実的な回避策を4つ紹介します。
解決策①：仮住まいなしで乗り切る「引き渡し猶予特約」
売り先行の最大のデメリットである「仮住まい費用」を回避するテクニックです。
旧居の売買契約を結ぶ際、買主に対して「新居へ引っ越すまでの1〜2週間程度、引き渡しを待ってもらう（引き渡し猶予）」という特約を付けます。これにより、旧居の売却代金でローンを完済しつつ、仮住まいを挟まずに新居へ直接引越すことが可能になります。
解決策②：「買い替えローン（住み替えローン）」で一本化する
旧居を売っても住宅ローンを完済しきれない状態（＝オーバーローン）のときに使う専用のローンです。
「残ってしまった旧居のローン残高 ＋ 新居の購入資金」を合算して1つの新しいローンとして組み直します。 二重返済にはなりませんが、新居での毎月の返済額は高くなるため、事前に入念な返済シミュレーションを行う必要があります。
解決策③：不動産会社の「買取保証付き売却」を活用する
「〇ヶ月以内に市場で売れなかった場合、あらかじめ決めた価格で不動産会社が買い取る」という約束（保証）のもとで売り出す方法です。
- メリット：「最悪でも〇月までに〇〇〇〇万円で売れる」という期限と最低価格が確定するため、ダブルローンの期間が長引くリスクを100%遮断できます。
- ポイント：大手グループのネットワークや地域密着の買取力を持つ店舗（例：ハウスドゥ豊見城など）では、このような柔軟な買取保証プランや直接買取のメニューが充実しています。
解決策④：相場に合った「売り出し価格」を設定する
買い先行で売り出す際、「もしかしたら高く売れるかも」と相場から離れた高値で売り出すのは厳禁です。売り出しから3ヶ月以上経過しても反響がない場合、すぐに価格を見直す柔軟性を持つことが、ダブルローン期間を短縮する最大のコツです。
4. 【要注意】オーバーローン（売却額＜ローン残高）の時の対処法
「家を査定してもらったら、住宅ローンの残り残高よりも安い金額にしかならなかった…」
この状態を「オーバーローン」と呼びます。住宅ローンが残っている家には金融機関の「抵当権」がついているため、原則としてローンを全額返済して抵当権を抹消しない限り、家を売ることはできません。
オーバーローンの場合は、以下のいずれかで対処します。
- 自己資金（貯金）を投入して差額を埋める
- 前述の「買い替えローン」を利用して新居のローンに組み込む
どうしても売却資金や自己資金で返済しきれず、住み替えも難しい場合は、「任意売却」などの特殊な手続きが必要になるケースもあります。まずは現在の「ローン残高証明書」を用意し、不動産会社に正直に相談しましょう。
5. 知っておくべき「住み替え時の税金と節税特例」
﨑原家を売却した際、利益が出た場合（譲渡益）も損が出た場合（譲渡損失）も、国の節税特例を使える可能性があります。
利益が出た場合：マイホームを売った時の「3,000万円の特別控除」
所有期間に関わらず、マイホームを売却して得た利益（譲渡所得）から最大3,000万円まで控除できる特例です。多くの場合、売却益に対する譲渡所得税・住民税をゼロにできます。 (※新居で「住宅ローン控除」を受ける場合、この3,000万円控除と併用できないルールがあるため、どちらが得か税務署や専門家に確認が必要です)
損が出た場合：「マイホームの買い替え時の譲渡損失の損益通算・繰越控除」
旧居を売って損（赤字）が出た場合、その赤字分をその年の給与所得などから差し引いて（損益通算）、払った所得税や住民税の還付を受けられる制度です。1年で引ききれなかった場合は最大3年間繰り越せます。
6. まとめ：ダブルローンを恐れず、まずは「我が家の価値」を知ることから！
住み替えにおけるダブルローンのリスクは、正しい手順と知識を持っていれば決して恐れるものではありません。
【住み替え成功のための3ステップ】
- 現在の住宅ローン残高を正確に把握する
- 不動産一括査定などを使い、今の自宅が「いくらで売れるか」相場を知る
- 「売り先行」か「買取保証付き売却」をベースに、プロと計画を練る
住み替えは「現在の家の売却」と「新しい家の購入」という2つの大きな取引を同時に動かす高度なパズルです。
與那城資金計画で焦らないためにも、まずは信頼できる不動産会社に相談し、ご自宅の「正確な査定価格」を出すことから第一歩を踏み出してみましょう！
🏠 無料査定・売却相談受付中！
「今の相場を知りたい」
「高く売れる可能性はある？」
そんなご相談も大歓迎です♪✨
豊崎エリアや豊見城市内でマンション売却をご検討中の方は、お気軽にハウスドゥ豊見城🏠🌷までご相談ください！
ハウスドゥ 豊見城では、地域密着ならではの豊富な成約実績をもとに、お客様一人ひとりに合わせた売却プランをご提案いたします。
査定は無料・秘密厳守！
豊見城市・糸満・八重瀬・那覇市で売却をご検討の方は、ぜひハウスドゥ 豊見城までお気軽にご相談ください。
📩 ハウスドゥ 豊見城
🏠 沖縄県豊見城市豊崎1-1146
📞 098-856-5456
メール📩 tomigusuku-housedo@r-japan.co.jp
🌈 あなたの大切な不動産を、いちばん良い形で次の方へつなげるために。
ハウスドゥが全力でサポートいたします😊
