こんにちはハウスドゥ豊見城です🏠🌷

今回のテーマは「机上査定」と「訪問査定」違いです。

実際に売却の相談では「まだ売却の予定はないけど、だいたいの価格が知りたいから机上査定でお願いします」

というお客様が多いです。実際に違いをわかりやすく説明します 

不動産の売却を考え始めたとき、最初につまずきやすいのが「査定の依頼方法」です。

インターネットで検索すると「机上査定（簡易査定）」と「訪問査定（詳細査定）」という言葉が出てきますが、

「うちの場合はどっちを選べばいいの？」

「机上査定だけで売り出すことはできるの？」

と疑問に思う方も多いのではないでしょうか。

結論からお伝えすると、「売却の検討フェーズ」に合わせて使い分けるのが正解です。

今回は、それぞれの特徴やメリット・デメリット、そして失敗しない査定の進め方について分かりやすく解説します！

1. 机上査定（簡易査定）とは？

データの「数字」だけで算出するスピード重視の査定

机上査定とは、現地を見ずに過去の取引事例、周辺の公示地価、築年数、専有面積や土地面積などのデータだけをもとに、おおよその査定額を算出する方法です。

フォーム入力や電話だけで依頼でき、早ければ当日〜翌日には結果が分かります。

メリット

• 手間がかからない: 立ち会いや掃除の準備が不要で、スキマ時間で依頼可能。
• おおよその相場観が掴める: 今の資産価値が概算で分かるため、計画が立てやすい。
• 匿名・気軽に試せる: 「売るかどうか全く決まっていない」段階でも気軽に頼みやすい。

デメリット

• 価格の精度に限界がある: 土地の形状、日当たり、景観、室内の使用状況やリフォーム歴などが考慮されないため、実際の売却可能額とギャップが生じる場合があります。

2. 訪問査定（詳細査定）とは？

プロが現地を自分の目で確認する精度重視の査定

訪問査定とは、不動産会社のスタッフが実際に現地を訪問し、建物や土地の状態を詳細に調査したうえで査定額を算出する方法です。

室内の傷み具合や管理状況だけでなく、敷地の接道状況、隣地との境界、周辺環境（日当たり・騒音・周辺施設の利便性など）、法的な規制まで確認します。

メリット

• 価格の精度が非常に高い: 現地のプラス要素・マイナス要素をすべて反映するため、そのまま売り出し価格の指標にできます。
• 査定の根拠を直接聞ける: 「なぜこの金額になったのか」をプロから直接説明してもらえます。
• 売却の相談やアドバイスがもらえる: 売却の流れや資金計画、売却時期の提案など、具体的なアドバイスが受けられます。

デメリット

• 立ち会いが必要: 日程調整が必要になり、現地での確認に1時間程度かかります。
• 結果が出るまで数日かかる: 役所調査や権利関係の確認を行うため、査定書作成までに3日〜1週間程度かかります。

3. 結局どちらを選べばいいの？タイプ別おすすめ

💡 机上査定が向いている人

• 「まずは今の資産価値を知ってから考えたい」
• 「将来的な買い替えやローンの返済計画を立てる目安がほしい」
• 「まずは複数社におおよその金額を聞いて比較したい」

💡 訪問査定が向いている人

• 「半年以内に売却したい（または売却することが決まっている）」
• 「相続や離婚などで、より正確な資産価値を算出する必要がある」
• 「大切にお手入れしてきた自宅やこだわりの設備をしっかり評価してほしい」

4. 失敗しない！不動産査定のベストな進め方

不動産売却で後悔しないための理想的な流れは、「2ステップ活用」です。

【Step 1】机上査定で全体の大まかな相場を把握する
  ↓
【Step 2】対応の良かった2〜3社に絞って訪問査定を依頼する

最初から1社だけに絞ってしまうと、提示された査定額が妥当なのか判断がつきにくくなります。まずは机上査定で広い相場感を掴み、信頼できそうな会社に訪問査定を依頼するのが最もスマートで安心な方法です。

まとめ：あなたのタイミングに合わせて上手に使い分けよう！

「まずは情報収集」なら机上査定、「具体的に一歩踏み出す」なら訪問査定。

当店では、お気軽な「机上査定」から丁寧な「訪問査定」まで無料で承っております。「まずは相場だけ知りたい」という方も、ぜひお気軽にご相談ください！

【不動産売却】机上査定と訪問査定で価格が変わる？

「インターネットの机上査定では3,000万円だったのに、訪問査定してもらったら2,700万円と言われた…」 「逆に、机上査定よりも訪問査定のほうが高い金額がついた！」

不動産の査定を依頼されたお客様から、このようなお声をいただくことがよくあります。

なぜ、データだけで算出する「机上査定」と、実際に現地を見る「訪問査定」で提示価格が変わってしまうのでしょうか？

今回は、実際の査定現場で価格が上下する「5つの具体的理由」と、不動産のプロが現地でどこを見ているのかを分かりやすく解説します！

理由1：建物・室内のお手入れ状態（プラスにもマイナスにも作用）

机上査定では「築年数・専有面積」という数値データしか見ません。しかし、同じ築15年の家でも「住まい方」によって状態は全く異なります。

⬆️ 価格が上がるケース

• 大手メーカーの高品質な住宅設備（システムキッチンやユニットバスなど）が入っている
• 定期的に外壁塗装や屋根のメンテナンス・防水工事を行っている
• 大切にお手入れされていて、室内が非常に綺麗

⬇️ 価格が下がるケース

• 床や壁紙の傷み、破れが目立つ
• 水まわりに設備不良や水漏れ痕がある
• 雨漏りやシロアリの被害が確認された

理由2：土地の形状・接道状況（道路との関係）

土地の価値は、単純な「坪数」だけでは決まりません。机上査定の地図上では分からない「現場の物理的な条件」が価格を大きく左右します。

• 道の幅と間口（車の出し入れのしやすさ）前面道路の幅が狭かったり、敷地の入口（間口）が狭くて車が停めにくい場合、使い勝手の面から査定額が下がることがあります。
• 敷地の高低差・崖道路や隣地との高低差が大きい土地は、擁壁（ようへき）の工事費用がかかる可能性があるため、その分を考慮して査定価格を調整します。
• 日当たり・風通し・眺望南向きで日当たりが良い、高台で景色が抜けているといった魅力は、現地に行って初めて確信に変わり、プラス評価につながります。

理由3：リフォーム・改修履歴（特に高価格帯設備）

「築年数は古いけれど、数年前に水まわりや内装をフルリフォームした」という場合、机上査定では単なる「築古物件」として扱われがちです。

訪問査定で実際の仕上がりや設備グレードを確認することで、「これなら次の購入者様もそのまま住める！」と判断され、査定額が大幅にアップすることがあります。

理由4：周辺の「暮らしやすさ・生活環境」

地図データや住所だけでは分からない「現地の雰囲気」も重要な評価ポイントです。

• プラス要因: 近隣に人気のスーパーや病院がある、静かで住環境が良い、近隣の街並みが綺麗
• マイナス要因: 近くに臭いや音の気になる施設がある、交通量が極端に多くて騒音が気になる、隣家との距離が近すぎて圧迫感がある

現地でプロの目線・生活者の目線の両方から確認することで、より現実的な価格設定が可能になります。

理由5：境界や法的な規制・めぐり（不動産の権利関係）

一見すると綺麗な整形地であっても、法的な確認を行うと査定に影響を与えるポイントが見つかることがあります。

• 境界杭（きょうかいぐい）の有無隣地との境界線が明確になっているか。
• 私道の有無・位置指定道路道路の所有関係や通行権・掘削権などの権利関係。

これらは後々のトラブルを避けるために非常に重要なポイントであり、訪問査定時にしっかり確認を行います。

訪問査定は「買い手目線」で適正価格を出すための大切なステップ

机上査定はあくまで「周辺のデータから見た平均値」に過ぎません。

実際の不動産売却では、「その家ならではの魅力」や「住むうえでの懸念点」を正確に把握した上で売り出し価格を決めないと、「高く出しすぎて売れ残る」あるいは「本当はもっと高く売れたのに安く手放してしまう」といった失敗につながってしまいます。

つまり、机上査定と訪問査定で価格が変わるのは、現地を見ることで「あなたの不動産の本当の価値」が反映された証拠なのです。

ハウスドゥ 豊見城では、豊見城市内・那覇市の不動産査定を無料で承っております。 お電話、またはホームページのお問い合わせフォームより、お気軽にご連絡ください。

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